COMENTARIOS A LA SENTENCIA DEL TRIBUNAL SUPREMO 1549/2014 DE 31 DE MARZO, SOBRE LA INNECESARIEDAD DE LICENCIA MUNICIPAL PARA LAS EDIFICACIONES RELACIONADAS CON ACTIVIDADES COMERCIALES PORTUARIAS QUE SEAN EJECUTADAS POR UNA ENTIDAD PRIVADA CONCESIONARIA

El Tribunal Supremo ha dictado una Sentencia de extraordinario interés para los concesionarios y usuarios portuarios. El Alto Tribunal, en interés de Ley, ha resuelto que las edificaciones que sean necesario ejecutarse para una actividad complementaria de otra principal comercial de carácter portuario no están sujetas a licencia municipal aunque sean realizadas por una entidad privada concesionaria. Es decir, que no sólo las obras públicas que se realicen en interés general están excluidas de la licencia municipal.

La conclusión se fundamenta en el estudio del artículo 72, (anterior 94 de la Ley 48/2003 de 26 de noviembre de Régimen Económico y Prestación de Servicios de los Puertos de Interés General), en relación con el artículo 3.6, ambos del Texto Refundido de la Ley de Puertos del Estado y de la Marina Mercante. La Sentencia resuelve que cuando la actividad complementaria de un uso principal (siempre de carácter comercial portuario) requiere de una edificación para poder ejecutar dicha actividad, ésta, al igual que cualquier otra obra pública de interés general portuario, no puede estar sometida a licencia y ello aunque el ejecutante sea un concesionario privado.

La justificación que utiliza el Tribunal Supremo es muy clara. Todas las edificaciones relacionadas con actividades comerciales portuarias, es decir las relacionadas con el propio servicio portuario, con independencia de que se trate de actividades principales o de actividades complementarias de aquellas, esenciales para prestar dicho servicio, estarán exentas del control municipal, pues el uso portuario, como servicio público delegado al concesionario que subyace en la concesión, es el mismo se trate de una obra de carácter general ejecutada por la Administración Portuaria, o se trate de una obra ejecutada por un privado pero para el desempeño de un servicio comercial portuario (de los que se refieren los mencionados artículos 3 y 72 del TRLPEMM). 

Más allá, señala el Tribunal Supremo en el FJ SEXTO de la Sentencia que es objeto de comentario que [..] “la utilización y construcción por una entidad privada concesionaria del terreno y uso, y no por la Autoridad Portuaria, no puede ser un elemento subjetivo determinante del control municipal pues no es el autor de la obra o el titular del uso el elemento tomado en consideración por el legislador, sino el elemento finalístico del destino a que dicha construcción se dedica la que determina el control –municipal o no- sobre su construcción”

En la legislación española administrativa y civil, no existe una relación directa entre la clasificación de los bienes inmuebles por razón de su destino al uso público y la clasificación del bien desde la perspectiva de su titularidad. Desde el punto de vista urbanístico es prolija la Jurisprudencia que afirma que los usos dotacionales pueden perfectamente sustentarse en bienes de dominio particular, o que el propio uso dotacional puede ser considerado como privado. Por tanto, llevada esta distinción a la legislación portuaria, efectivamente, parece que no tiene sentido la distinción entre que el ejecutante de la obra sea una entidad pública o privada a efectos de la necesidad de licencia, si el destino final de la misma es cumplir con una prestación de interés público, que finalmente es la que reside en el propio espacio portuario considerado por el planeamiento urbanístico como sistema general. 

A estos efectos, los concesionarios, en su condición de administrados e interesados, deben quedar protegidos por el derecho a la tutela judicial efectiva pues la legalidad urbanística del uso portuario y las condiciones edificatorias del suelo, de acuerdo con la Sentencia que se comenta, no tienen causa en la naturaleza o actividad empresarial del propio concesionario, sino única y exclusivamente en los intereses públicos que, como se ha comentado, subyacen en la concesión y, en su caso, en el contrato de prestación de servicios portuarios comerciales.

Debe precisarse que el término “comercial” no excluye el carácter público del servicio que se presta. En este sentido se entiende por “comercial” todas aquellas actividades portuarias que estén destinadas al tráfico de personas y mercancías junto con las actividades complementarias necesarias. Es por ello que el Tribunal Supremo en la Sentencia de referencia, en relación con el artículo 72 del TRLPEMM, señale (FJ SEXTO) que “estos usos deben ser considerados distintos de los que en el mismo precepto se contemplan como posibles –en determinadas condiciones-, como son los “usos vinculados a la interacción puerto-ciudad, tales como equipamientos culturales, recreativos, certámenes feriales, exposiciones y otras actividades comerciales no estrictamente portuarias”, así como “las instalaciones hosteleras”  que sí estarían sometidos al control de la licencia municipal.

Por tanto, a la vista de la Sentencia mencionada, podemos concluir que el interés público, sea de mayor o menor alcance, no reside ni en la titularidad de la obra ni en su naturaleza, sino en el destino de la misma, entendiendo por destino el conjunto de actividades o servicios de carácter público que pueden desempeñarse en un Puerto en los términos que prevé la legislación aplicable. En consecuencia, cuando los concesionarios ejerzan por delegación un servicio público de carácter portuario comercial, las obras principales o complementarias que estos promuevan para el ejercicio de dichos servicios parece lógico que estén excluidas del control municipal.

Juan Arnaiz Ramos
Socio Director Argoiure

Anuncios

Breve idea sobre las posibilidades de actuación en el Casco Vello de Vigo

I.- Situación actual

En la ciudad de Vigo, la rehabilitación y renovación del casco vello está encomendada al Consorcio Casco Vello de Vigo, entidad de derecho público al que se refiere explícitamente el artículo 228 de la Ley 9/2002, de Ordenación Urbanística y Protección del Medio Rural de Galicia. Forman parte del Consorcio, con una participación del 90% el Instituto Gallego de Vivienda y Suelo, y del 10% el Concello de Vigo.

La actividad actual del Consorcio se centra en la adquisición de un conjunto de viviendas y locales situados en el casco vello, a través de diferentes modalidades de adquisición:

– Por una parte se procede, a la adquisición de edificios completos, constituidos o no en régimen de propiedad horizontal y cuyos pisos y locales se encuentran vacíos o en determinados casos ocupados a título de arrendamiento.

– En segundo término, los inmuebles a que se refiere el apartado anterior se encuentran en una situación física de deterioro que exige en casi todos los supuestos una acción rehabilitadora que deberá sujetarse al PEPRI Casco Vello aprobado con fecha 12 de abril de 2007 y como telón de fondo a lo dispuesto, cuando fuera aplicable a lo dispuesto en la Ley 8/2013 de Rehabilitación, Renovación y Regeneración Urbana.

Resulta interesante estudiar la posibilidad de INCORPORAR Y VINCULAR A LA INICIATIVA PRIVADA en la actividad rehabilitadora y en la posterior enajenación de las unidades urbanas rehabilitadas, buscando FÓRMULAS COLABORATIVAS con el Consorcio.

II.- La actividad rehabilitadora

Sin perjuicio de lo previsto en el PEPRI antes citado, la participación en la actividad rehabilitadora se encuadra en lo dispuesto en el artículo 15 de la Ley 8/2013, que admite la posibilidad de la incorporación a dicha actividad:

a).- En primer lugar del propio Consorcio.

b).-  Es segundo término de las asociaciones administrativas enderezadas a realizar dicha actividad, y cuya regulación se contiene en el artículo 16 de la Ley 8/2013. Esta segunda posibilidad admite que en la asociación administrativa entre la iniciativa particular integrada por empresas de naturaleza privada o por asociaciones de empresas bajo fórmulas de agrupación definitiva o de unión temporal y que en cuanto a su actuación no sólo se limite a la actuación rehabilitadora sino que también pueda llevar a efecto la enajenación de las unidades rehabilitadas en los términos que luego se dirán.

Dentro de la actividad propia de la asociaciones administrativas cabe la posibilidad de que adquieran directamente y con carácter previo a la acción rehabilitadora los inmuebles que actualmente van siendo adquiridos por el Consorcio, o que previo otorgamiento de facultades específicas por el propio Consorcio puedan proceder a la enajenación de los pisos y locales, una vez rehabilitados en las condiciones previstas para la adquisición de Viviendas de Protección Oficial.

Para la atribución de las facultades de enajenación a las asociaciones administrativas que lleva a cabo la rehabilitación puede utilizarse la fórmula del apoderamiento revocable o, incluso, la concesión de facultades fiduciarias de disposición, solución ya utilizada en el ámbito administrativo y urbanístico.

c).- También cabe la posibilidad de que, sin llegar a la fórmula de la asociación administrativa, la iniciativa particular adquiera directamente los inmuebles del Consorcio y proceda posteriormente a su rehabilitación y enajenación, siempre dentro de las condiciones que para una u otra actividad se establecen en el PEPRI, fundamentalmente la que del destino de las viviendas sea la de su ocupación por personas con derecho a la explotación de vivienda protegida.

III.- Fórmulas jurídicas de enajenación

En orden a las fórmulas jurídicas de enajenación resulta interesante la posibilidad de utilización de las nuevas fórmulas que suministra la Ley de Suelo, Real Decreto Legislativo 2/2008 de 20 de junio, relativas a la constitución de derecho de superficie sobre edificios ya construidos, se integren o no en un régimen ya constituido de propiedad horizontal, la constitución admitida en todo caso de ese mismo régimen sobre las construcciones que lleve a cabo el superficiario y la posibilidad de redención de la situación superficiaria por la adquisición por todos los superficiarios o por el superficiario de cada uno de los pisos y locales del edificio del derecho a la reversión que corresponde al tradicionalmente denominado dueño del suelo, pero que con más criterio puede denominarse titular residual del dominio.

En definitiva las ventajas del sistema consistirían:

Primero.- La enajenación con el carácter de adquisición definitiva del dominio de cada piso o local, lo que evita la prevención frente a la titularidad temporal para ello se utiliza el pago del inmueble en dos tramos distintos.

a. El primero correspondería al pago de la situación superficiaria durante el plazo de duración pactado para el derecho de superficie.
b. El segundo el pago del derecho residual, que en definitiva equivale en términos civiles a la redención del censo.
Ambos aspectos deben resultar del contenido del título material de enajenación superficiaria.

Segundo.- La desvinculación del Consorcio respecto de la titularidad del piso o local enajenado durante el plazo de duración del derecho de superficie, de tal forma que en caso de recuperación por no optar el titular superficiario a la adquisición del dominio residual, el Consorcio podría repetir la operación con un titular distinto.

Tercero.- El juego de los derechos de tanteo y retracto respecto de las enajenaciones que, en su caso, lleve a cabo el superficiario de su derecho, sin perjuicio del control previo de la enajenación, con el fin de comprobar si el subadquirente de la situación superficiaria, tiene también derecho a la ocupación de viviendas de protección oficial.

Juan Arnaiz Ramos
Socio Director de ARGOIURE. Consultora Jurídica.

“EL DERECHO CONSTITUCIONAL PASA, EL DERECHO ADMINISTRATIVO PERMANECE”

La célebre frase de Otto Mayer (Prólogo de la tercera edición de su “Deutsches Verwaltungsrecht”, Derecho Administrativo Aleman, año 1923), cobra especial importancia en los tiempos que corren. El bloque burocrático administrativo amenazado por la voracidad de las nuevas tecnologías, está siendo hoy objeto de una evaluación continuada, y en algunos casos poco eficiente, surgiendo la constante pregunta, ¿responde la Administración a las necesidades de los interesados en la actual organización social?. La respuesta, irremediable, galaica como siempre, es depende, pero probablemente más cercana al no que al sí.

La configuración político-territorial de la Administración, en la actualidad discutida, unida a una probable falta de actualización del régimen jurídico del procedimiento administrativo común, invitan a pensar si la situación económica que vivimos y la constante exigencia de “adaptación al medio” requieren de nuevas fórmulas jurídicas que rompan, o por lo menos adapten, no ya a las necesidades políticas o constitucionales, sino a la realidad de los interesados, un Derecho Administrativo cada vez más versátil y prolijo en determinados aspectos, y estático y tradicional en otros.

La relación orgánica de la Administración y el sistema de recursos administrativos, junto con los problemas de coordinación interadministrativa, no suponen en muchos casos una protección del derecho a la tutela judicial efectiva, sino todo lo contrario, evidencian errores que son fruto de un anquilosamiento jurídico lentamente superable.

La falta de coordinación de los Puertos, Ferrocarriles o Aeropuertos con los Ayuntamientos, responsables del urbanismo, generan en los interesados, titulares en muchos casos de concesiones y autorizaciones, motores de la economía de muchas ciudades, situaciones absolutamente incongruentes y absurdas desde el punto de vista jurídico, que se pierden en ilimitados procedimientos administrativos llenos de sanciones y restituciones.

La gestión de impuestos como el de Bienes Inmuebles, el de Sucesiones y Donaciones o el de Incremento de Valor de los Bienes de Naturaleza Urbana, comúnmente llamado Plusvalía, resulta compleja y costosa, pues en muchos casos se requiere de “una segunda instancia” de comprobación que acredite que el tributo ha sido girado correctamente. El valor real de los inmuebles, aun a pesar de los intentos de coordinación entre las distintas bases inmobiliarias (Catastro, Registro, Ayuntamientos) y de las recientes novedades legislativas con el Reglamento de Valoraciones o la nueva legislación hipotecaria, sigue siendo un “concepto jurídico indeterminado” cuya determinación se compadece de todo el sistema administrativo de resoluciones y recursos que da lugar a continuas idas y venidas con la Administración en alegaciones, recursos de reposición, reclamaciones económicas administrativas, tasaciones periciales, recursos contenciosos en todas sus instancias, etc.

La constitución de entidades mercantiles sea cual sea su forma, demandadas continuamente en el tráfico jurídico, e imprescindibles para la buena marcha de la economía, se ha convertido en un exponente más de una lucha continuada contra un bloque de burocracia administrativa contraria en muchos momentos a las necesidades del mercado, y ello aún a pesar del intento continuado de acelerar los procedimientos por aplicación de las nuevas tecnologías. Notarios, Registradores Mercantiles, Agencia Tributaria y Ayuntamientos, sin entrar a valorar su imprescindible participación como garantes de la seguridad jurídica que tutelan, se han convertido en los pasos de una cascada administrativa interminable que en muchos casos impide de forma más o menos dilatada, el inicio de una actividad empresarial ágil y rápida. Mención aparte requieren los procedimientos urbanísticos para la implantación de negocios que deben responder a la legalidad mediante la obtención de los correspondiente permisos y licencias, todos ellos regulados por un racimo de normas en muchos casos contradictorias, problema que no termina de resolverse con la nueva legislación sobre simplificación administrativa.

El coste de oportunidad en la valoración de los procedimientos administrativos y su resolución, en relación con la estructura actual de la Administración y de los derechos e intereses que se tutelan, es un elemento básico de nuestra organización social, a todos los niveles:

  • El interesado gasta tiempo, dinero, esfuerzo (y en muchos casos defrauda) para adaptarse al régimen administrativo que le permita seguir funcionando en la sociedad, cualquiera que sea su intervención (doméstica, profesional, sanitaria).
  • Las Administraciones, con independencia del nivel territorial en el que se sitúen, gastan tiempo, dinero y esfuerzos en avanzar, en muchos casos sin un final previsto, pues termina resolviendo el órgano judicial correspondiente, sobre la resolución de procedimientos en los que se mezcla la coordinación administrativa, el análisis económico, la actuación sectorial etc.

El sistema de procedimiento administrativo vigente, fruto de la Revolución Francesa, no es discutible, está en la génesis de nuestra organización, ahora bien, para que se pueda mejorar y avanzar en la generación de recursos y riqueza, tiene que hacerse un intento visible de adaptación del Derecho Administrativo (que incluye la organización territorial de los órganos y entidades), a la realidad que vivimos, mediante, no queda otra manera, la determinación del coste de oportunidad que para todos supone el régimen jurídico actual.