Archivos Mensuales: mayo 2014

Breve idea sobre las posibilidades de actuación en el Casco Vello de Vigo

I.- Situación actual

En la ciudad de Vigo, la rehabilitación y renovación del casco vello está encomendada al Consorcio Casco Vello de Vigo, entidad de derecho público al que se refiere explícitamente el artículo 228 de la Ley 9/2002, de Ordenación Urbanística y Protección del Medio Rural de Galicia. Forman parte del Consorcio, con una participación del 90% el Instituto Gallego de Vivienda y Suelo, y del 10% el Concello de Vigo.

La actividad actual del Consorcio se centra en la adquisición de un conjunto de viviendas y locales situados en el casco vello, a través de diferentes modalidades de adquisición:

– Por una parte se procede, a la adquisición de edificios completos, constituidos o no en régimen de propiedad horizontal y cuyos pisos y locales se encuentran vacíos o en determinados casos ocupados a título de arrendamiento.

– En segundo término, los inmuebles a que se refiere el apartado anterior se encuentran en una situación física de deterioro que exige en casi todos los supuestos una acción rehabilitadora que deberá sujetarse al PEPRI Casco Vello aprobado con fecha 12 de abril de 2007 y como telón de fondo a lo dispuesto, cuando fuera aplicable a lo dispuesto en la Ley 8/2013 de Rehabilitación, Renovación y Regeneración Urbana.

Resulta interesante estudiar la posibilidad de INCORPORAR Y VINCULAR A LA INICIATIVA PRIVADA en la actividad rehabilitadora y en la posterior enajenación de las unidades urbanas rehabilitadas, buscando FÓRMULAS COLABORATIVAS con el Consorcio.

II.- La actividad rehabilitadora

Sin perjuicio de lo previsto en el PEPRI antes citado, la participación en la actividad rehabilitadora se encuadra en lo dispuesto en el artículo 15 de la Ley 8/2013, que admite la posibilidad de la incorporación a dicha actividad:

a).- En primer lugar del propio Consorcio.

b).-  Es segundo término de las asociaciones administrativas enderezadas a realizar dicha actividad, y cuya regulación se contiene en el artículo 16 de la Ley 8/2013. Esta segunda posibilidad admite que en la asociación administrativa entre la iniciativa particular integrada por empresas de naturaleza privada o por asociaciones de empresas bajo fórmulas de agrupación definitiva o de unión temporal y que en cuanto a su actuación no sólo se limite a la actuación rehabilitadora sino que también pueda llevar a efecto la enajenación de las unidades rehabilitadas en los términos que luego se dirán.

Dentro de la actividad propia de la asociaciones administrativas cabe la posibilidad de que adquieran directamente y con carácter previo a la acción rehabilitadora los inmuebles que actualmente van siendo adquiridos por el Consorcio, o que previo otorgamiento de facultades específicas por el propio Consorcio puedan proceder a la enajenación de los pisos y locales, una vez rehabilitados en las condiciones previstas para la adquisición de Viviendas de Protección Oficial.

Para la atribución de las facultades de enajenación a las asociaciones administrativas que lleva a cabo la rehabilitación puede utilizarse la fórmula del apoderamiento revocable o, incluso, la concesión de facultades fiduciarias de disposición, solución ya utilizada en el ámbito administrativo y urbanístico.

c).- También cabe la posibilidad de que, sin llegar a la fórmula de la asociación administrativa, la iniciativa particular adquiera directamente los inmuebles del Consorcio y proceda posteriormente a su rehabilitación y enajenación, siempre dentro de las condiciones que para una u otra actividad se establecen en el PEPRI, fundamentalmente la que del destino de las viviendas sea la de su ocupación por personas con derecho a la explotación de vivienda protegida.

III.- Fórmulas jurídicas de enajenación

En orden a las fórmulas jurídicas de enajenación resulta interesante la posibilidad de utilización de las nuevas fórmulas que suministra la Ley de Suelo, Real Decreto Legislativo 2/2008 de 20 de junio, relativas a la constitución de derecho de superficie sobre edificios ya construidos, se integren o no en un régimen ya constituido de propiedad horizontal, la constitución admitida en todo caso de ese mismo régimen sobre las construcciones que lleve a cabo el superficiario y la posibilidad de redención de la situación superficiaria por la adquisición por todos los superficiarios o por el superficiario de cada uno de los pisos y locales del edificio del derecho a la reversión que corresponde al tradicionalmente denominado dueño del suelo, pero que con más criterio puede denominarse titular residual del dominio.

En definitiva las ventajas del sistema consistirían:

Primero.- La enajenación con el carácter de adquisición definitiva del dominio de cada piso o local, lo que evita la prevención frente a la titularidad temporal para ello se utiliza el pago del inmueble en dos tramos distintos.

a. El primero correspondería al pago de la situación superficiaria durante el plazo de duración pactado para el derecho de superficie.
b. El segundo el pago del derecho residual, que en definitiva equivale en términos civiles a la redención del censo.
Ambos aspectos deben resultar del contenido del título material de enajenación superficiaria.

Segundo.- La desvinculación del Consorcio respecto de la titularidad del piso o local enajenado durante el plazo de duración del derecho de superficie, de tal forma que en caso de recuperación por no optar el titular superficiario a la adquisición del dominio residual, el Consorcio podría repetir la operación con un titular distinto.

Tercero.- El juego de los derechos de tanteo y retracto respecto de las enajenaciones que, en su caso, lleve a cabo el superficiario de su derecho, sin perjuicio del control previo de la enajenación, con el fin de comprobar si el subadquirente de la situación superficiaria, tiene también derecho a la ocupación de viviendas de protección oficial.

Juan Arnaiz Ramos
Socio Director de ARGOIURE. Consultora Jurídica.

Anuncios